Location en Espagne : un locataire peut désormais faire certaines réparations et les déduire du loyer
Depuis le 1er octobre 2026, les règles de location évoluent en Espagne. Dans certaines situations précises, un locataire peut désormais faire réaliser lui-même des réparations nécessaires dans son logement et en déduire le coût de ses loyers futurs.
Une mesure importante, notamment pour les nombreux résidents étrangers qui louent un appartement ou une maison en Espagne. Mais attention : il ne s’agit absolument pas d’une autorisation générale permettant au locataire de rénover ou de modifier le logement à sa guise.
La nouvelle réglementation concerne uniquement certaines réparations nécessaires lorsque le propriétaire ne remplit pas son obligation de maintenir le logement dans un état permettant son utilisation normale.
Une nouvelle procédure en cas de logement dégradé
Lorsqu’un logement présente des dommages ou des défauts affectant son habitabilité, sa sécurité ou sa salubrité, le locataire peut demander formellement au propriétaire d’effectuer les réparations nécessaires.
La demande doit être adressée par écrit et accompagnée d’un devis correspondant aux travaux envisagés.
À partir de la réception de cette demande, le propriétaire dispose de quinze jours calendaires pour réagir.
Il peut accepter le devis présenté par le locataire, proposer une autre solution ou décider de faire réaliser lui-même les travaux.
Cette nouvelle procédure vise notamment à éviter les situations dans lesquelles un locataire reste pendant plusieurs semaines ou plusieurs mois avec un problème important sans obtenir de réponse de son propriétaire.
Que se passe-t-il si le propriétaire ne répond pas ?
C’est ici que la nouvelle disposition change réellement la situation.
Si le propriétaire ne répond pas dans le délai de quinze jours ou refuse les travaux sans justification valable, le locataire peut faire réaliser lui-même les réparations nécessaires.
Il peut ensuite déduire le coût des travaux de ses loyers futurs.
Mais plusieurs conditions doivent être respectées.
Les travaux doivent correspondre à un véritable problème de conservation ou d’habitabilité du logement. Leur coût doit être raisonnable et toutes les dépenses doivent pouvoir être justifiées.
Il est donc fortement déconseillé de commander des travaux verbalement ou de régler un artisan sans facture.
En cas de conflit ultérieur avec le propriétaire, les courriers, photographies, devis, factures et preuves de paiement pourront être essentiels.
Peut-on refaire une salle de bains ou changer une cuisine ?
Non, pas simplement parce que le locataire le souhaite.
C’est probablement le point le plus important à retenir.
La possibilité de réaliser des travaux concerne des réparations nécessaires, et non des travaux de décoration, d’amélioration ou de transformation du logement.
Un locataire ne peut donc pas décider de refaire une cuisine parce qu’elle lui paraît vieillissante, de remplacer un carrelage uniquement pour des raisons esthétiques ou de modifier la distribution de l’appartement puis envoyer la facture au propriétaire.
Les travaux modifiant la configuration du logement restent soumis, en principe, à l’autorisation du propriétaire.
Cette nouvelle règle ne donne donc absolument pas carte blanche au locataire.
Quels types de problèmes peuvent être concernés ?
Tout dépend naturellement de la situation.
Une importante fuite d’eau, un problème d’installation, certaines dégradations importantes ou des défauts affectant la sécurité ou l’utilisation normale du logement peuvent entrer dans le cadre de cette procédure lorsque leur réparation incombe au propriétaire.
La notion essentielle est celle de la conservation du logement dans des conditions normales d’habitabilité, de sécurité et de salubrité.
Il faudra toutefois pouvoir démontrer la réalité du problème et son importance.
Une simple envie d’améliorer le confort ou l’apparence du logement ne suffit pas.
Les petites réparations restent à la charge du locataire
La réforme ne signifie pas non plus que toutes les réparations doivent désormais être payées par le propriétaire.
La législation espagnole continue de prévoir que les petites réparations résultant de l’usure liée à l’utilisation normale du logement restent à la charge du locataire.
Il faut donc distinguer une petite réparation courante d’un véritable problème affectant le logement.
Changer certains éléments détériorés par l’utilisation quotidienne n’est pas comparable à réparer une fuite importante, un problème électrique sérieux ou un défaut rendant une pièce difficilement utilisable.
Cette distinction pourra naturellement provoquer des désaccords entre propriétaires et locataires.
Et pour les réparations réellement urgentes ?
La législation espagnole permettait déjà au locataire d’intervenir lorsqu’une réparation était urgente afin d’éviter un dommage imminent ou une gêne grave, après avoir prévenu le propriétaire.
Le locataire pouvait ensuite réclamer le remboursement des dépenses engagées lorsque celles-ci relevaient de la responsabilité du propriétaire.
La nouvelle réglementation ajoute une procédure plus précise pour les réparations nécessaires qui ne présentent pas forcément un caractère d’urgence immédiate.
Le principe devient alors très clair : demande écrite, devis et délai de quinze jours laissé au propriétaire pour intervenir.
Propriétaires : ne laissez plus une demande sans réponse
Pour les propriétaires bailleurs, cette évolution implique surtout une plus grande vigilance.
Une demande de réparation importante envoyée par un locataire ne doit plus rester sans réponse.
Même si le propriétaire considère que les travaux demandés sont injustifiés ou trop coûteux, il est préférable de répondre par écrit et d’expliquer sa position.
Il peut également proposer son propre artisan ou une autre solution.
Le silence pendant quinze jours peut désormais avoir des conséquences financières directes.
Locataires : ne déduisez pas unilatéralement n’importe quels travaux du loyer
Du côté des locataires, la prudence reste également indispensable.
Il ne faut surtout pas interpréter la réforme comme une autorisation de faire des travaux puis de réduire librement le montant du loyer.
La procédure doit être respectée et les travaux doivent être réellement nécessaires.
Avant toute intervention importante, il est conseillé de conserver des preuves précises de l’état du logement, d’adresser la demande au propriétaire par un moyen permettant de prouver sa réception et d’obtenir un devis détaillé.
Dans les situations complexes ou lorsque les sommes deviennent importantes, un conseil juridique peut également éviter un conflit ultérieur.
Une protection supplémentaire pour les locataires
Cette nouvelle disposition donne finalement au locataire un moyen concret d’agir lorsqu’un propriétaire laisse perdurer un problème important dans le logement.
Pour le propriétaire, elle renforce l’obligation de répondre rapidement aux demandes concernant l’état du bien.
Elle ne remet toutefois pas en cause le principe général : le propriétaire doit assurer les réparations nécessaires à la conservation et à l’habitabilité du logement, tandis que le locataire reste responsable des petites réparations liées à l’usage courant et des dommages qui lui sont imputables.
La mesure est entrée en vigueur le 1er octobre 2026 dans le cadre d’un décret-loi. Celui-ci doit encore suivre la procédure de validation prévue par le Parlement espagnol.
Pour les propriétaires comme pour les locataires, une règle devient donc essentielle : en matière de réparations, mieux vaut désormais tout faire par écrit.
